不動産の共有者間のトラブルを解決する？ 共有物分割請求とは

共有物分割請求とは、共有名義で保有している不動産を単独名義あるいは金銭などの他の資産に変えて、相互の共有状態の解消を目指すというものです。

民法第256条の規定により、不動産の各共有者は、いつでも共有物分割請求ができます。なお、5年を超えない期間は分割をしないと決めることもできます。

通常は共有者間どうしの話し合い（共有物分割協議）に始まり、分割方法などで当事者たちの意見がまとまらない場合は、裁判所の判断を仰ぐことになります。これを、「共有物分割請求訴訟」といいます。

では、不動産共有状態を解消する方法とは、どのような方法なのでしょうか。以下では、代表的な方法として現物分割・代償分割・換価分割についてご説明します。

1. （1）現物分割

   現物分割とは、共有物の性質を変えないまま分割する方法をいいます。不動産の分割方法としては、もっとも多く用いられている方法といえます。
   共有不動産を共有者の共有持分に応じて分割して、それぞれ単独名義にすることで共有状態を解消することができます。
   
   もっとも、分割したあとの土地が極端に狭くなるような場合は、結果として土地全体の財産価値の減少（面少減価）となってしまいます。このような場合、現物分割は適さないといってよいでしょう。

2. （2）代償分割

   代償分割とは、共有状態にある不動産を特定の人が単独で所有することと引き換えに、他の共有者に金銭（代償金）を支払うことで分割する方法です。他の共有者の持ち分を買い取る方法でもあります。現物分割が難しい形状の不動産や、事業承継をしたい場合に用いられます。
   
   代償分割の金額は共有者どうしの協議で決定されます。したがって、この場合は、買い取り・売却価額について合意が得られるように十分な話し合いを持たなければなりません。

3. （3）換価分割

   換価分割とは、不動産を売って金銭に換え、その持分割合で金銭を分割する方法です。売却金額という客観的な数値で分割するため、もっとも公平な手法です。
   
   ただし、共有状態にある不動産の売却は、買い手を見つけることが単独所有の不動産よりも困難となることがあります。また、換価分割は第三者に不動産を売却することですから、当該不動産が居住用かつ実際に住んでいる人がいる場合は、転居先も考慮しなくてはなりません。

先述のとおり、共有物分割請求訴訟と、共有物分割協議がどうしてもまとまらない場合に、裁判所の判断をあおぐというものです。

共有者間の意向で、訴訟の前に調停をすることもあります。調停とは、裁判所が任命した調停委員が間に入って行う話し合いです。

調停が不調に終わった場合は、訴訟を提起することになります。

ここまで、共有物の分割方法について解説してきました。では、なぜ、不動産の共有は避けるべきなのでしょうか。その理由をご説明しましょう。

1. （1）共有者全員の同意がないと、変更・処分行為ができないから

   不動産の変更行為・処分行為とは、建物の建て替えや改造など、共有不動産の性質や形状を変更する行為のことです。このほかにも、共有不動産全体を売却したり、農地を宅地に代えるなどの地目変更も該当します。さらに、共有不動産に抵当権を設定してお金を借りることも処分行為に該当します。
   
   変更行為・処分行為は、共有の不動産全体に影響する行為です。そのため、行為の前に共有者全員の同意を取り付けなければならない、とされているのです。

2. （2）共有者持分価額の過半数の同意がないと、管理行為ができないから

   不動産の管理行為、については、共有者の持ち分に応じた過半数の同意が必要です（民法第252条）。（ただし、自分の持ち分の範囲内であれば、自由に売却が可能です。）
   管理行為とは別に保存行為については、各共有者がそれぞれ単独で行うことができます。
   管理行為とは、共有物の現状を維持し、これを利用し、さらに改良してその価値を高めることをいいます。
   
   管理行為の具体例として、共有物を目的とする賃貸借契約の解除があります。
   保存行為の具体例として、共有地の不法占有に対する妨害排除請求や明け渡し請求があります。
   
   共有者の一部が、同意なしにひとりで変更・処分行為をした場合には、他の共有者は自己の持分割合に基づき、原状回復を求めることができます。（原状回復が不可能である場合を除く）これも保存行為のひとつとされています。

3. （3）子どもや孫の代で相続トラブルとなる可能性が高くなるから

   共有不動産は相続で取得した土地・建物に多く見られます。
   
   この背景は、相続発生時に財産の分割方法で意見がまとまらなかったために、やむを得ず法定相続割合に応じて、不動産登記をしているようなケースが多いようです。
   
   また、遺産分割に関する手続きを行っていないために被相続人（亡くなった人のこと）の名義のままで放置されている不動産も、共有状態にあります。これは昨今問題になっている、「所有者不明」不動産の原因でもあります。
   
   数十年、共有状態のままの不動産がある場合、共有者が亡くなると、子どもや孫に権利が移行します。これを数回繰り返せば、ネズミ算のように共有者が増えることにもなるでしょう。権利関係が複雑になってしまい、相続トラブルが解決できない原因となってしまいます。

不動産を複数人で共有し続けると、さまざまなトラブルの原因となる可能性があります。

トラブルになりそう、もしくはなってしまった場合には、ぜひお早めに弁護士へご相談ください。弁護士であれば、お客さまのお話を丁寧に伺った上で、法的知識を駆使し最適な解決方法をご提案することが可能です。

また、当事務所は、司法書士など弁護士以外の士業と連携しておりますので、不動産の問題に伴う登記手続きにも対応できます。

不動産の共有問題でお悩みなら、ぜひ当事務所にご相談ください。