離婚時、夫婦の不動産や住宅ローンはどうなる？

財産分与とは離婚の際に、夫婦が共同して築いてきた財産を分け合う手続きのことです。そもそも離婚とは、婚姻関係の清算手続きです。そのため、婚姻中に作った財産も離婚の際には清算をして、共有関係を終わりにするというわけです。このように、財産分与は離婚において重要な手続きですから、しっかりと理解したうえで手続きを進める必要があります。

1. （1）財産分与の対象となるもの

   ● 共有財産とは
   婚姻している間に夫婦でつくった財産のことです。具体的には、現金、預貯金、有価証券（株式、社債など）、生命保険（解約返戻金）、ゴルフやリゾート会員権、不動産、自動車、動産（貴金属や家電など）であり、年齢によっては退職金もその対象となります。
   
   なお、銀行口座などは夫婦どちらかの一方の名義になっていることが多いでしょう。たとえば、銀行預金も共同名義では口座を作成できませんから、配偶者それぞれの名義の口座があるはずです。そして、たとえどちらの名義になっていても、婚姻中に形成された財産といえれば「共有財産」となり、離婚に当たっては分けなければなりません。
   
   ● 特有財産とは
   結婚前にコツコツためていた預金、結婚後に譲り受けた相続財産（遺産）などは、夫婦の共有財産とはなりません。これは「特有財産」と呼びます。
   
   ● 借金も共有財産として考えられることがある
   また、お互いの生活を維持するためや教育のためにした借り入れなどのマイナスの財産も財産分与で考慮されることがあるため注意が必要です。ただし、一方がギャンブルで作った借金などは、その考慮から外れることがあります。

2. （2）財産分与の割合

   離婚の際の財産分与の割合は、原則として2分の1です。これを2分の1ルールといいます。たとえ、夫婦それぞれの収入に差がある場合でも、夫婦生活には家事労働や子育てなど、収入に換算できない協力関係も存在しています。
   
   そのため、原則として収入に差がある夫婦でも2分の1ルールが適用されるのです。ただし、協議によって2分の1以外の分与で合意することも可能です。

3. （3）不動産は財産分与の対象？

   家やマンションなどの自宅不動産がある場合は、財産分与をどうするかが問題となります。居住用不動産は生活に直結しますから、どうやって処理するかは重大な問題です。
   まずは、その不動産は財産分与の対象に含まれるのか否かを知らなければなりません。
   
   具体的には、

   • 夫婦がそれぞれの財産を出し合って共同で購入した不動産
   • 結婚している間に2人で住むためにローンを組んで購入した不動産

   に当たる場合は、財産分与の対象になります。
   
   一方、

   • 配偶者のどちらかが独身時代から所有していた不動産
   • 配偶者のいずれかが親や親族から相続した（譲渡を受けた）不動産

   であれば、婚姻中に夫婦で形成した財産とはいえないため、財産分与の対象になりません。
   
   住宅取得の経緯はさまざまですから、まずは事情にさかのぼって、分与の対象になるかどうかを確認しましょう。
   
   不動産が、共有財産に含まれる場合は具体的な分与方法を検討しましょう。とはいえ、現金や預金と異なり、不動産はそれ自体を2分の1に分けることができません。では、実際のところどうやって不動産を分与するのでしょうか。一般的に行われている分与方法は、次の2通りです。

離婚後も、妻が今住んでいる家にそのまま住み続けたい場合は、次のような方法が考えられます。

1. （1）不動産とローン名義が夫の場合

   離婚すれば、妻が夫名義の家に住む権利はなくなってしまいます。
   
   したがって、妻が離婚後も夫名義の家に住み続けるためには、

   • ① 夫から妻に不動産の名義変更をする
   • ② 夫の名義のまま住み続ける

   のいずれかのパターンから選ぶことになります。
   
   ① 夫から妻に不動産の名義変更をする
   夫から妻に名義変更を行えば、妻は自分の不動産として自由に住むことができます。
   名義変更にあたっては、

   • 夫から妻が不動産を買い受ける
   • 夫から妻へ財産分与として不動産を譲る

   といったことが考えられます。
   
   夫から妻が不動産を買い受けるためには、妻側に資産が必要です。まとまった資産がない場合は、妻自身がローンを払っていくことが必要です。この場合は、住宅ローン債権者（ローンの借入先）との間で、妻が支払い能力を審査してもらう手続きをしなければなりません。
   
   一方、夫から妻へ財産分与として不動産を譲る方法もあります。この場合も、その後のローンをどうするか夫婦間で話し合い、債権者の許可もとって、手続きを進めます。
   
   ② 夫の名義のまま住み続ける
   妻に名義変更ができない場合は、夫の名義のまま妻が住み続けることになります。この場合、妻からすると、夫がローンを途中で払わなくなる、勝手に家を売却される、といったリスクがあります。
   
   そのリスクに備えるため、離婚前に夫と十分に協議し、妻が住み続ける条件や期間について詳細に合意をとっておくことが望ましいです。固定資産税を誰が払うのか、マンションならば共益費はどうするか、といった細かい点もしっかり取り決めておきましょう。なお、妻が自宅に住んでいる間のローン相当額を、妻が負担するという合意をする場合もあります。

2. （2）妻名義で妻が住宅ローンを払っている場合

   この場合は、妻が自由に不動産に住み続けることができます。ただし、夫婦の収入を当てにして、ローンを組んでいた場合、離婚によってローン返済が苦しくなることもあり得ます。
   
   その場合は、不動産を売却するか、借り換えなどの方法で、不動産の処分を検討することになるでしょう。

離婚をきっかけに、自宅を売ってしまうという選択肢もあります。この場合は、不動産売却金額がローン残高よりも高いのか（アンダーローン）と、売却するとローンが残ってしまうのか（オーバーローン）によって、手続きが異なります。

1. （1）アンダーローンの場合

   アンダーローンの場合は、不動産を売却すると、その売却益からローンを全額弁済し、その残りを現金化することができます。この残った現金を、夫婦で2分の1ずつ分け合うことが考えられます。
   
   この方法は、住宅ローンをすっきり清算できる点と、実際に売れた金額を元に計算するので、双方にとってわかりやすい点、そして、利益を夫婦で平等に分配できる点がメリットです。デメリットとしては、実際に不動産が希望の金額で売れるかどうかはわからない点、実際に買い手が付いて売却手続きが完了するまでは財産分与が終わらない点があります。

2. （2）オーバーローンの場合

   不動産の価値は年々目減りしていく傾向にあります。したがって、購入時点よりも離婚時の不動産価値が下がっており、売却金額よりも住宅ローンの残債額のほうが多い、という事態もしばしば発生します。この状態をオーバーローンといいます。
   
   こうなると、不動産を売った代金全額をローンの弁済に充てても、ローンの残債が残ってしまいます。この場合、ローン債権者（銀行などのローンの借入先）との関係では、ローンの名義人が残債を払う義務があります。そもそも、不動産の売却にあたっては、ローン債権者の意向も重要ですから、売却した場合の流れについては、債権者ともよく協議するようにしましょう。
   
   なお、自宅不動産がアンダーローンなのか、オーバーローンなのかは、実際に査定を取ってみないとわかりません。不動産会社に査定を依頼するなどして、現状を把握するところから始めましょう。

住宅ローンが残っている場合に弁護士に離婚相談をするとどんなメリットがあるのでしょうか。

● 持っている不動産について、法的な権利関係がわかる
預貯金や現金に比べると、不動産は権利関係が複雑で、評価額ひとつとっても、簡単ではありません。

また金額も大きいため、どのように処理するかによって、その後の生活も大きく左右されるでしょう。弁護士に相談することで、不動産の権利関係やローンの支払い義務など法的な権利関係についてしっかり理解することができ、今後の生活への影響を最小限に抑える処理方法も分かります。

● 相手との交渉を任せられる
離婚を成立させるためには、相手との交渉を避けて通ることはできません。そして、財産分与はトラブルになりやすいため、当事者同士の話し合いは難航しがちです。また、特に不動産関係は複雑ですから、自分で交渉すると、知らぬうちに不利になってしまうリスクもあります。弁護士に依頼すると、相手との交渉は一切弁護士が行いますので、自分で交渉する負担やリスクを回避することができます。

● 精神的なストレスが軽減する
離婚問題で当事者をもっとも苦しめるのは、精神的なストレスかもしれません。実際、離婚話を進めるだけでも、大きな負担ですし、日々の不安も大きく、日常生活や仕事にも影響が出るケースも少なくありません。

この点、弁護士に依頼すれば、さまざまな選択肢の中から自分にとって良い選択は何なのかをじっくり相談できます。そのうえで、弁護士を通じて自分の主張を相手にしっかりと伝えることができます。これによって、自分ひとりで離婚問題に向き合うストレスから大幅に解放されることになるでしょう。

住宅ローンをどうするかは、離婚の際に当事者を悩ませる、大きな問題のひとつです。住宅問題は複雑で、さまざまな選択肢があり得ます。自分ひとりで悩まず、専門家に相談することで、ご自身にとって一番良い選択が見えてくるでしょう。

ベリーベスト法律事務所 松山オフィスでは、離婚問題にも経験豊富な弁護士が在籍し、ご相談を承っています。また、全国各地に拠点があるため、相手が遠方にいる場合でも対応可能です。同じグループに税理士や司法書士も在籍し連携しているため、不動産にまつわる税金や登記に関する問題も併せて解決可能です。

ぜひお気軽にご相談ください。